آیا خریدار در صورت عدم انجام معامله املاک و مستغلات، می‌تواند سپرده خود را از دست بدهد؟ چه زمانی حق دارند آن را پس بگیرند؟
معمول است که پس از پذیرش پیشنهاد خریدار، فروشنده سپرده‌ای را از خریدار دریافت کند تا معامله را تضمین کند. این سپرده در برابر مواردی که به دلیل عدم بسته شدن معامله توسط خریدار به وقوع می‌پیوندد، محافظت می‌کند. اگر خریدار نتواند معامله را در زمان مقرر ببندد، سپرده معمولاً به فروشنده تعلق می‌گیرد. همچنین، فروشنده می‌تواند برای تعویض خسارات، از جمله هزینه‌های حمل و نقل شکایت کند.
با این حال، خریداران می‌توانند از دادگاه درخواست معافیت از از دست دادن سپرده خود کنند. این درخواست زمانی صادقانه است که آنها اعتقاد داشته باشند از دست دادن تمام یا بخشی از مبلغ سپرده به فروشندگان ناعادلانه خواهد بود. خریدار باید ثابت کند که مقدار سپرده با خسارات وارده به فروشنده متناسب نیست. همچنین، او باید اثبات کند که نگه‌داشتن سپرده توسط فروشنده غیر از وجدان خواهد بود.
دادگاه می‌تواند از عوامل مختلفی برای تصمیم‌گیری استفاده کند. در تصمیم به این موضوعات، دادگاه ممکن است به مواردی نظیر نابرابری قدرت چانه زنی، عدالت معامله، پیچیدگی معامله، مذاکرات با حسن نیت، ماهیت روابط بین طرفین، شدت نقض و رفتار طرفین توجه کند. همچنین، دادگاه ممکن است توجه به اندازه سپرده نسبت به معامله نیز داشته باشد.
یک مثال عملی از این موضوع در پرونده تورنتو سینها علیه شبستری آمده است. در این پرونده، خریداران یک سپرده به ارزش 60000 دلار (5٪ از قیمت معامله) برای خرید یک ملک به ارزش 1.202 میلیون دلار پرداخت کردند. اما به علت ناتوانی در تامین مالی معامله، نتوانستند معامله را ببندند و فروشندگان سپرده را نگه داشتند. سپس فروشندگان ملک را به قیمت 1.273 میلیون دلار به فروش رساندند که 71000 دلار بیشتر از قیمت اصلی معامله بود. خریداران اصلی سپرده 60000 دلاری خود را برای بازگرفتن آن مطالبه کردند. آنها اعتقاد داشتند که نگه‌داشتن سپرده‌های فروشندگان ناعادلانه است به دلیل عواملی چون تفاوت در زبان انگلیسی، فشار برای ارائه پیشنهاد بدون قید و شرط، و مدیریت معامله توسط نماینده خود.
دادگاه به نفع فروشندگان تصمیم گرفت و اجازه داد سپرده‌ها را نگه دارند. دادگاه تصمیم داد که تنها از آن به علت افزایش قیمت معامله نمی‌توان به عدم وجدان نتیجه گرفت. همچنین، دادگاه تصمیم گرفت که مبلغ سپرده نسبت به معامله به طور نامتناسب زیاد نیست تا به عدم وجدان تلقی شود.